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全台房市破盤價滿天飛,許多建商為了刺激買氣也都「殺很大」,「只要1成自備款」、「買房送遊艇」等各種促銷手法紛紛出籠,就是為了吸引想撿便宜的永和二胎消費者出手。不過,專家提醒小心「低門檻、高總價」問題,甚至一不小心還款壓力恐怕從20~30年,壓縮為5~6年;理財專家也建議房貸最好別超過薪資的一半,替自己預留一半的週轉金,生活較有保障。
為了吸引還在觀望的購屋族出籠,不慣是中小坪數的新成屋,或是千萬豪宅,促銷手法五花八門。根據聯合報報導,興富發建設就祭出「10%自備款即可交屋」,京城建設更是阿沙力的推出「買房送千萬遊艇」的促銷活動,就是為了刺激買氣。 不過,專家提醒,在這種「破盤價」、「促銷價」滿天飛的時候,要特永和二胎別注意「低頭款、高總價問題」,並且檢視自己的荷包厚度,是否能應付日後相對巨大的還款壓力。房產雜誌編輯部副理陳定中接受《蘋果掀房事》節目專訪時表示,低自備款買房,可能總價還是一樣貴,後續還款壓力也相對較大,更要特別注意一般信用貸款跟公司貸款的還款時間,不會像房貸可以拉長到20~30年,可能只有5~6年就必須還完了,在交屋後的前幾年可能就要同時償還信貸、公司貸跟一般的銀行房貸,還款壓力相對沉重,民眾必須特別留意。 除了低自備款外,也要特永和二胎別注意「免頭期款」的促銷手法。永慶房屋契約部經理陳俊宏也表示,假設購入1000萬元的房子,2成信貸、8成貸款,以20年償還期估算,每個月償還本金加利息,恐超過6萬元,民眾應謹慎評估還款能力。理財永和二胎專家賴淑惠則建議,年輕人負擔房貸比例,每個月最好不要超過薪資的一半,留另一半當作緊急周轉金,較為保險。

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【林文彬╱綜合外電報導】民調顯示英國支持脫離歐盟的陣營領先幅度擴大,使資金避險潮愈演愈烈,美國股市道瓊工業指數上周五一度重挫172.85點,收盤仍跌119.85點或0.67%,S&P 500指數跌0.92%,納斯達克指數跌1.29%,分別寫下3周及2個月來最大跌幅。有恐慌指數之稱的芝加哥選擇權交易所波動率指數(VIX)上周五狂升16.33%至17.03,是3個月來最高,並寫下4個多月來最大升幅。

摩根凱瑞資本管理公司(MORGAN CREEK CAPITAL MANAGEMENT)創辦人袁斯科(Mark Yusko)指出,從美國處於升息循環、企業獲利衰退、保證金借款由增轉減及美國總統大選將近來看,美股目前的永和二胎情況和2000年網路泡沫破滅前夕類似,意味美股可能即將崩盤。

像網路泡沫破滅前夕
袁斯科表示,美國聯邦準備理事會(Fed)啟動升息從金融體系抽走流動性,是2000年美股崩盤的主因之一。1999年美國GDP(國內生產毛額)強勁成長,失業率降至4%,經濟出現過熱跡象,時任Fed主席葛林斯潘(Alan Greenspan)於1999年6月啟動升息,2000年5月將利率升至6.5%,但不到1年後便又開始降息。
美國企業獲利也令人憂心。過去2次美股大跌的經驗顯示,美股大跌前企業獲利會先由成長轉為下滑。目前美國企業獲利已處於衰退,FactSet預測,S&P 500指數成分股企業第2季獲利將年減4.8%,連續第5季下滑,這將是2009年第3季以來首見。
從保證金借款情況來看,美股後市也不樂觀。歷史經驗顯示,保證金借款變化與S&P 500指數呈現高度正相關,美股保證金借款從2009年開始快速增加,但如今已觸頂並轉為下滑,與2000年網路泡沫化及2008年金融海嘯前的情況很像,這對美股而言無疑是一大警訊。
政局也是決定美股走勢的一大因素。美國今年底將舉行總統大選,且現任總統無法尋求連任。數據顯示,1901年以來美國舉行總統大選且現任總統無法尋求連任當年,美股的平均報酬率為負14%。
包括「金融巨鱷」索羅斯和維權投資人伊康(Carl Icahn)在內,許多投資大咖都不看好美股。
索羅斯旗下索羅斯基金管理公司提交給美國證券交易委員會(SEC)的文件顯示,索羅斯上季不僅將持有的美股削減37%至35億美元,還加倍放空美股,把持有的SPDR S&P 500 ETF(指數股票型基金)賣權數量從約100萬股提高至210萬股。
索羅斯伊康都不看好
伊康上周四接受財經媒體CNBC訪問時表示,索羅斯押空美股有賺頭,因為美股漲勢是低利率政策硬撐的結果。他說:「我認為你無法在不讓美股泡沫破滅的情況下,繼續實施逼近零的利率政策,你也需要財政刺激。」
高盛首席美國股市策略師柯斯丁(David Kostin)上周也警告,Fed可能升息、政局充滿不確定性和企業暫停實施庫藏股,將導致S&P 500指數今夏回跌5%至10%。他認為Fed下月升息機率為40%,遠高於市場預期的17.6%。

美股即將崩盤4大理由
◎Fed處於升息循環
◎美國企業獲利衰退
◎保證金借款由增加轉為減少
◎美國總統大選將近

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因應高齡化、少子化,政府鼓勵銀行提供安養信託及商業型逆向抵押貸款,也就是「以房養老」,近來廣受各方關切,貸款成長快速。據了解,目前已有六家公股行庫開辦「以房養老」貸款,申貸案件近500件,預估今年底可望突破千件以上。

去年11月,合庫銀行即已搶先開辦,目前申貸案件已近250件,貸放金額逾10億元占最大宗,今年1月又新增「高齡者及身心障礙者財產信託」業務。

華南銀行今年3月底開辦「安養房貸」,主打「不動用不計息」,市場接受度高,不到1個半月,詢問件數已破百件,截至5月底止已貸放115件,核貸額度破4億元。有人剛滿65歲就來申請、最高齡者為87歲,同時結合「安養愉生傳承信託」,可指定受託人(華銀)協助管理與運用信託財產,不僅防詐騙,更能妥善協助貸款人處理生活事宜,讓高齡者擁有穩定與優質的生活品質。

華銀表示,該行推出的「安養房貸」因採不動用不計息,且未動用的額度可累積至下一個月動用,比起其他銀行每月固定撥款即使不動用也要付利息,更受銀髮族青睞。例如核貸動用額度為10萬元,借款人僅動用3萬元,僅需繳納3萬元的利息,也可隨借隨還,資金使用靈活無負擔。

台灣企銀推出的「安老快活」專案,申貸年限最低60歲即可,貸款撥款金額超出預期。今年3月開辦「安老快活」,從洽談、估價到撥貸,短短2個多月,實際撥款金額已達8,110萬元。

台灣企銀主管說,該行曾經受理一位60餘歲客戶,擔憂房屋若遭地震受損或滅失,銀行不再撥款,將影響他的生活。該行的「安老快活」專案,特別以貸款金額向保險公司購買年金保險,由保險公司按期給付年金,不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響年金給付,若地震造成房屋受損,年金生活費照常給付,也不因房屋遭第三人強制執行而停止給付,讓借款人生活更有保障。

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